住房城乡建设部等三部门

此前联合印发

《关于完善商品住房销售制度的通知》

部署各地稳步推进

商品住房销售制度改革

加快构建房地产发展新模式

近日

记者了解到

从顶层文件下发

到地方细则密集落地

楼市销售制度改革的推进节奏

正在持续加快

改革由一线城市向强二线延伸

多个核心城市同步推进

截至10月25日，继“8·28”楼市新政发布之后，已有北京、上海、广州、深圳、武汉、天津、杭州、宁波、温州、苏州十个城市先后发布实施细则，北上广深四个一线城市全部落地。改革从少数试点城市的探索，扩展到长三角、中部、环渤海多个核心城市同步推进。

记者梳理发现，十个城市的细则都锚定统一底线，即以2026年8月28日作为新老项目划断节点。8月28日后新公告出让土地的商品住房项目优先选择现房销售，此前的存量项目鼓励现房销售，不强制一刀切，保留预售通道，预售门槛统一抬升至单体建筑主体结构封顶；购房人支付的首付款、按揭贷款全部纳入资金监管账户，项目竣工验收、配套设施具备交付条件之后，方可解除资金监管；同步推行主办银行制度，开发贷、自有资金、销售资金纳入主办银行闭环管理。

中指研究院政策研究总监陈文静接受记者采访时表示，从一线城市到长三角强二线城市，楼市细则接连落地，说明改革优先选择基本面扎实、市场活跃度高、房企运营规范度相对较好的城市先行试水。制度转轨不是一步到位直接取消预售，而是搭建 “现房优先、封顶预售、资金全监管”的双轨体系，核心目标是把风险防控前置，从源头压缩可以产生交付纠纷的空间，而不是直接切断房企的开发回款路径。

她预计，现房销售将从局部试点成为全国性的制度常态。今年第四季度，预计有更多强二线、省会城市将落地实施细则。

各地楼市细则均有差异

在保安全与稳市场之间寻找平衡

统一底线之下，十城楼市细则的差异集中体现在定金上限、竣工备案节点、分期验收、土地款缴纳等实操条款上，各地根据自身市场库存、房企结构、项目开发节奏量体裁衣，避免了一刀切。记者梳发现：

现房销售定金上限的梯度安排，是各地落实新政最直观的差别：

• 北京设置的上限最低，不超过购房总价款1%；

• 上海、深圳、苏州、温州均设定为不超过3%；

• 广州、武汉、天津、杭州的上限为总房款5%。

这个梯度背后，体现了各地在保护购房者资金安全、降低房企前期资金压力之间的权衡。

备案节点上：

• 北京、上海要求完成房屋首次登记后方可启动现房销售备案，标准偏严；

• 广州允许项目完成竣工验收、水电气配套达标即可申请现房备案，压缩竣工到入市的等待周期，加快现房房源上市节奏。

过渡期安排上：

• 深圳精确到2027年12月31日；

• 其余各地都截至2027年底。

历史遗留项目上：

• 武汉、杭州把时间给到2028年年底；

• 其余各城表示按在途项目口径执行或留给后续研究。

部分城市拿出特色工具，给合规房企预留一定的周转空间。例如：
武汉在十城中较早推出保函置换机制，在守住交付底线的前提下，合规房企可以申请用保函置换监管账户内不超过30%的资金，同步试点分户土地使用权集合抵押、按最小单元分批验收交付，适配现房模式分批建设、分批销售的模式。

杭州则对全装修项目优化竣工备案流程，毛坯验收和室内装修验收分开办理，缩短项目流转周期。

温州配套土地出让价款分期缴纳规则，要求成交后一个月内缴纳出让款不低于50%，剩余款项原则上一年内缴清，经集体决策最长可延至两年，减轻了房企拿地初期的资金压力。

易居房地产研究院副院长严跃进对记者分析表示，各地的差异化安排是在为后续全国推广积累可复制的经验。其中，库存压力偏大、存量项目较多的城市，会在过渡期、保函、土地款分期支付等方面设置更灵活的安排。市场韧性强的城市，规则设置则会更偏向刚性，优先保障购房者权益。

细则陆续落地打消顾虑

消费者购房预期逐步修复

“楼市销售制度改革本质是重塑行业信用，增强置业信心。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示，过去房企依靠预售快速滚动拿地，回款速度决定扩张速度。新政出台后，封顶预售、现房优先，项目交付能力、品质兑现能力会成为竞争的核心标尺，也是置业者选择的重要因素，资金实力弱的房企会持续承压，市场会加速分化。

记者走访北京多个售楼处了解到，随着细则陆续落地，看房人群的关注点正在发生变化。除户型、地段之外，项目是否属于现房、封顶预售项目的资金监管如何安排，成为刚需和改善型置业者必问的问题。“看得见、摸得着”的实景，正在冲淡置业者对期房交付的顾虑，逐步修复消费信心。

在北京亦庄一处改善型楼盘，购房者冯女士告诉记者，自己此前看过的期房项目样板间和实景差距很大，还要担心是否能如期交付。现在她会优先看现房，园林、公共区域、户型采光都能眼见为实。“哪怕总价略高一点也倾向选现房，不用一边付房租一边还房贷，还不用长期悬着一颗心。”冯女士说。

多个售楼处销售负责人告诉记者，新政落地之后，看房到访量保持平稳，改善需求释放更为明显，市场在适应新规则的同时，也在等待更多现房房源上市。

李宇嘉认为，新政加速了购房者“拒绝盲盒、优先实物”的消费习惯。长期看，新房逐步走向现房优先，新房和二手房的定价逻辑会慢慢靠拢，购房决策会更加看重房源本身品质、配套和交付保障。

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中国消费者报新媒体编辑部出品

来源/中国消费者报·中国消费网

记者/孙蔚

编辑/李晓雨

监制/何永鹏 任震宇

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