这几年，随着雅居乐的沉寂，曾经的海南第一湾区清水湾，正逐渐退出海南楼市的话题中心。

但熟悉海南市场的业内，也许知道，清水湾，还有硬货！

一个是绿城开发的进阶产品，一个就是去年我们独家披露过的“浙江民企16亿摘下的雅居乐清水湾绝版亲海”项目。

清水湾实景

巧的是，这两大顶级项目，10月中旬，前后脚爆出猛料：

产品指标，同时定调！

10月14日和10月19日，陵水黎族自治县自然资源和规划局先后挂出两份规划修改的“批后公布”——C01-04-02 组团、A06-2A 地块的规划修改方案，正式获批实施。

信息显示，两大项目的总占地面积达到了488亩，体量规模，足以支撑一个片区市场，这是清水湾市场近几年罕见的一次产品大动作。

先看临海这块——A06-2A。 地处雅居乐清水湾最核心的海岸带，三幅地组成、约 260 亩，原是雅居乐的存量住宅地块。去年底，一家浙江企业以16.1亿的价格，在四家民企争夺战中，抢下了这块绝版海景宅地！

在雅居乐手上的时候，这块地，就是他们压箱底的“存货”，等待再造一个度假“顶序”。

随着浙江企业的拿下，彼时，业内对这块地的预期很高，“几乎都是奔着豪宅去的”。等了快一年时间，这块地终于有了新消息；

10月中旬的这份批后公布，是这块“绝版海岸地”产品指标的首次完整定稿。

几个核心数据：容积率 ≤1.02，限高 ≤60 米（18 层），绿地率 ≥40%，1.0 车位/户。海南滨海新建住宅“不得超过 18 层”的政策红线，也首次写进清水湾图则。

A06-2A地块指标

同时，规划了五分钟生活圈配套：≥250 ㎡ 文化活动站、≥200 ㎡ 滨海服务驿站、100 个公共停车位、≥770 ㎡ 多功能运动场。

所有指标加在一起，指向一种产品形态，临海、低密、18 层顶格高度、纯住宅大盘。

按 1.02 的容积率上限测算，这块地的可建面积约 17.72 万㎡，比此前一版规划口径下的约 14.32 万㎡，多出约 3.4 万㎡。

地块位置

在清水湾近 20 年的开发史里，核心海岸带上这种指标、这种体量的未开发宅地，找不出第二块。

从指标上看，离业内们预期的“豪宅”产品的猜想，更近了一步！

另外，在这次公示中，这块地的所属企业，正式披露：“海南陵水海境房地产开发有限公司”，穿透了一下，主要股东来自广东和浙江企业。

再看腹地这块——C01 组团。

位于清水湾 5 号路东侧的成熟居住区，228 亩由三块地拼成，性质各不相同。

地块指标

C01-03（约 110 亩）是绿城高地——绿城蓝湾小镇的开发商、清水湾的老地主——已批在建的组团，限高 38 米（约 12层）、容积率 1.0；

C01-04-01、C01-04-02（合计约 118 亩）则是两宗政府储备用地，这一轮从其他用途转性为住宅——其中 C01-04-02 的身世最曲折：

最初规划学校，后改旅馆用地，在酒店扎堆、供给饱和的清水湾长期闲置，这一轮终于改性住宅，限高从 38 米压到 27 米（约 9 层），容积率 1.01，此前公示的总平规划为 15 栋 4-6 层洋房、408 户；

C01-04-02地块位置

C01-04-02地块规划示意图

C01-04-01 是另一宗储备地，限高 24 米（约 8 层）、容积率 1.0。

要知道，清水湾过去近 20 年的产品叙事，主导的是高层海景公寓——这种8-13 层不等的低密度假洋房，在整个湾区是稀缺物种。

按照1.0的容积率测算，这次，一个组团就能释放超过15万方的低密洋房体量。

地段也是熟的：北侧百合云翠，南侧一路之隔绿城蓝湾小镇汀蓝苑，300 米内是蓝湾未来领导力学校，蓝色港湾商业中心步行可达。

周边在售的百合云翠 2.6-3.4 万/㎡、绿城蓝湾小镇海韵晓风 2.7-3.3 万/㎡；今年我们统计的海南1-7月主力在售住宅单价榜单中，绿城蓝湾小镇就曾以约3.98万/平的均价，入榜前五。

绿城蓝湾小镇实景

有了这样的价格样本锚点，对于1.0容积率、8-12层洋房的产品期待值，自然朝着豪宅的方向去想象：

至少绿城手中的110亩地块，是这样的。

曾经的清水湾，凭"海洋之心"等顶豪产品，是海南度假豪宅市场的引领者；

但随着雅居乐的沉寂和一线资源的开发殆尽，清水湾已经很久没有能打的标杆产品。这两份规划文件释放的指标，恰好补上了这个空档；尤其值得一提的是，118 亩的储备地转性，是政府亲自下场给清水湾补货：

从学校、旅馆改回住宅，意味着政府也认为清水湾需要住宅、不需要再多酒店。

再加上 18 层红线写进图则、容积率 1.02 的临海大盘、4-12层的腹地洋房，这两个顶配指标搭子，从任何一个维度看，未来这两个组团的产品规格，大概率往豪宅方向打造。

把镜头拉远一点，这 488 亩两组团同日定调，几乎框定了清水湾未来几年的新房供应格局。

影响上，其实已经超出清水湾本身。

这几年，海南高品质度假市场的话语权，正向海棠湾、三亚湾一线集中，曾经的“第一湾区”清水湾，在高端市场的榜单上沉默了太久，雅居乐时代落幕后，外界一度以为，清水湾的故事已经翻篇。

雅居乐清水湾实拍

但这一次，“18 层限高 + 1.02 容积率 + 绝版亲海 + 政府储备地转性”几个信号叠加，指向的已经不只是补货，而是清水湾对高端度假产品的一次重启。

两个组团，从目前的指标上看，预计有超过32万平米的豪宅级别的产品输出，如果单价破3万，就是超过100亿的货值了！

从当年湾区销售超300亿的黄金时代，到如今把顶配指标写进图则，这个湾区正在用新的产品语言，重新回到海南度假豪宅市场的主桌上。

可以大胆一点下判断——这 488 亩，就是清水湾重新杀回主流市场的重量级信号。

最后，注明一点，豪宅级产品的预测，只是目前从指标和资源条件的合理分析，并不代表项目的最终呈现，但确实可以期待后续的产品出街。